국토교통부 발표에 따르면 우리나라 국민의 약 60% 정도가 공동주택(빌라, 다세대 주택 포함)에 살고 있으며 그 중 대부분이 아파트에 거주중인 것으로 나타났습니다. 아파트에 사는 사람들이 이렇게나 많지만 하자는 신축, 구축 가릴 것 없이 발생하고 있습니다. 그 중에서도 가장 힘든 하자가 바로 누수입니다. 주차장이나 옥상 등의 공용시설은 물론 욕실, 주방, 발코니 등의 전용시설까지 누수 피해는 어디서든 발생할 수 있습니다.
이런 누수 하자 발생 시 신속하고 체계적인 대응을 통해 2차 피해를 최소화하고 원활한 보수 절차를 거치기 위해서는 관리사무소의 역할이 매우 중요합니다. 아파트 단지 내 모든 시설물의 유지관리와 입주민의 주거생활 지원을 담당하는 관리사무소는 누수 문제 해결을 위한 책임이 있습니다. 누수 피해 발생 민원을 접수하고, 피해 상황을 정확히 파악하여 조치를 취하는 것은 물론 전문 보수 업체를 선정하고 비용을 처리하는 등 종합적인 관리를 맡아 해결하고 있습니다.
이 글을 통해 아파트 누수 관리사무소 역할을 살펴보고 책임 소재의 범위와 보험 처리 방법 그리고 나만의 꿀팁까지 상세하게 알려드리도록 하겠습니다.
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살다보면 굳이 경험하지 않아도 되는 일들이 있지만, 어쩔 수 없이 그런 일이 생겼다면… 해결해야 되겠죠. 누수도 그런 일 중에 하나가 아닐까 생각됩니다. 특히 공동주택에서 발생하는 누수는 다른 사람과 얽혀 있는 경우가 많아 원만하게 해결되지 않는 경우도 발생합니다. 그래서 되도록 이웃과 분쟁없이 해결하기 위해서는 관련 내용들을 미리 알고 대응하는 것이 좋습니다.
누수 원인
누수의 원인은 많지만 대표적으로는 다음과 같습니다.
- 배관 누수
발코니의 우수관이나 실내의 보일러 배관 등이 노후되거나 불량 또는 파손되어 발생하는 경우로, 누수 탐지 장비 등으로 원인을 파악하면 명확하게 해결할 수 있는 누수입니다. - 외벽 크랙
콘크리트의 경우 시간이 흐르면 노후되어 수밀성이 떨어져 크랙이 발생하지만, 최초 시공 시 품질이나 타설 및 양생 과정이 제대로 이루어지지 않으면 이른 시기에도 관통 크랙이 발생해 빗물 등이 유입되어 세대내에 누수가 발생할 수 있습니다. 이 경우 외벽 크랙 부위를 보수하여 해결할 수 있지만, 이 때에도 대부분 간단한 표면 보수를 함으로 인해 크랙이 재발하여 A/S 작업을 해야 하는 상황도 종종 발생합니다. 따라서 처음부터 V 컷팅 후 실링 작업을 하여 보수하는게 좋습니다. - 창틀 누수
보통 위층 세대의 창틀에 틈이 생겨 누수가 발생하는 경우가 많습니다. 이 경우에는 창틀 주변에 마감 코킹 작업을 하거나 해당 창호 앙카나 핀자리에 씰링 작업을 하여 비교적 간단하게 해결할 수 있습니다. 이 때에도 기존 코킹을 제거한 후 새롭게 작업을 해야 보존 기간이 늘어납니다. - 결로 현상
결로 현상은 실내외의 온도 차이로 물방울이 맺히는 것을 말합니다(포화 수증기압보다 현재의 수증기압이 높아질 때 물체 표면에 물이 응결되어 맺힌다 – 나무위키 참조). 따라서 누수가 아니라는 의견도 많습니다. 하지만 결로 현상이 발생하면 해당 부위에 곰팡이가 피거나 벽지에 얼룩이 생기는 등의 피해가 발생할 수 있기 때문에 해결하는 것이 좋습니다. 해결 방법으로는 곰팡이가 발생한 부위를 락스로 닦아내어 간단하게 없앨 수 있지만, 결로 현상은 해결보다 예방이 더 중요한 하자입니다. 예방법은 의외로 아주 간단합니다. 평상시에 창문을 자주 열어 환기시키는 것입니다. 환기는 실내외의 공기를 순환시키기 때문에 실내의 습기를 자연스럽게 건조시켜 줍니다. 또한 온습도를 조절하여 곰팡이가 서식하기 좋은 환경(곰팡이는 20℃ ~ 30℃, 60% ~ 80%의 습도에서 활발하게 서식)을 차단하거나, 벽면을 따뜻하게 하는 등의 방법이 있습니다.
누수 발생 시 초기 대응
아파트 같은 공동주택에서 누수가 발생하면 직접 해결하려고 하기보다 먼저 관리사무소에 접수하는 것이 좋습니다. 누수 원인 파악도 수월하고, 이웃과 생길 수 있는 불필요한 불화도 예방할 수 있기 때문입니다.
관리사무소는 입주민으로부터 누수 피해 신고를 접수받으면 직원이 현장을 조사하여 누수 상황을 1차적으로 파악합니다. 이 때 누수 지점과 원인, 피해 규모 등을 꼼꼼히 체크하고 필요할 경우 누수 전문가의 자문을 구하기도 합니다.
현장 조사 후에는 임시적인 누수 차단과 2차 피해 방지를 위한 긴급 조치에 착수해야 합니다. 누수로 인한 바닥 침수나 곰팡이 발생 등 부수 피해를 예방하기 위해서 입니다. 이를테면 누수 지점 긴급 봉인, 데크플레이트 설치, 강제 배수, 공기 순환 등이 해당됩니다.
동시에 피해 상황과 응급조치 내용을 해당 세대 입주민에게 상세히 안내하고 추후 보수 계획에 대해서도 고지해야만, 투명한 정보 공유와 원활한 소통을 통해 입주민의 불안감을 해소할 수 있습니다.(하지만 골치 아픈 일에서 빠지려는 경우도…)
이처럼 신속하고 체계적인 초기 대응을 통해 누수로 인한 2차 피해를 최소화하고 앞으로의 하자 보수 과정을 원활히 진행할 수 있습니다.
하자 판정 및 보수 절차
누수 피해 초기 대응 후 관리사무소는 하자 여부를 판단하고 본격적인 보수 절차를 관리해야 합니다.
먼저 전문가의 정밀 조사와 자문을 거쳐 누수 원인과 시공 상 하자 여부를 객관적으로 판정한 다음, 하자가 있는 것으로 드러나면 공동주택관리법에 따라 사업주체에 하자 보수를 요구할 수 있습니다.
하자 보수가 필요한 상황이라면 기술력, 가격 등을 종합적으로 고려하여 여러 업체를 비교검토한 후 적절한 보수 업체를 선정하고 계약을 체결합니다.
실제 보수 공사가 진행되는 동안에는 관리사무소가 발주처로서 공사 과정을 지속적으로 모니터링하고 품질을 관리해야 합니다. 시공 후에도 정기적인 사후점검을 통해 보수 상태를 확인할 필요가 있습니다.
누수 책임 소재
- 공용부분
입주자대표회(대부분 관리사무소로 이관하므로 실질적으로 관리사무소가 많음) - 전용부분
각각의 개별 소유자(원인이 되는 세대)
공용부분과 전용부분에 대한 기준은 아파트 관리규약에 나와 있습니다. 참고로 해당 규약은 대부분 각 지자체 공동주택 관리규약 준칙을 바탕으로 이루어져 있음을 참고하시기 바랍니다.
보험 청구 및 비용 처리
먼저 개별 세대 누수 피해일 경우(전용부분) 입주민 개인이 가입한 주택화재보험이나 일상생활배상책임보험에서 보상을 받을 수 있습니다. 하자 처리는 해당 보험사를 통해서 하거나 또는 직접 누수 업체를 선정하여 보수한 다음 그 비용을 보험사에 청구하는 방법이 있습니다.
반면, 공용부분 누수일 경우 대부분의 공동주택은 법적의무보험에 가입되어 있으므로 관리사무소가 직접 보험금을 청구하게 됩니다. 이 과정에서 누수 원인 규명과 피해 입증 자료 구비 역시 관리사무소에서 하게 됩니다.
보수공사 비용 처리도 개별 세대 내 전용부분 공사비는 해당 입주민이 부담하지만, 공용부분 공사비는 관리사무소가 관리비에서 비용을 집행합니다. 단, 관리비 사용에 대해서는 사전에 입주자대표회의 동의를 받아야 합니다. 노후 시설물 교체나 대규모 보수공사일 경우에는 장기수선충당금에서 비용을 처리하기도 합니다.
이렇게 관리사무소는 법적 절차와 회계 원칙을 지켜 누수 보수공사 비용을 공정하고 투명하게 집행해야 합니다.
분쟁 발생 시 해결 방법
누수가 발생한 것도 여간 신경쓰이는 일이 아닌데 원만하게 해결되지 않고 분쟁까지 발생하게 된다면 그야말로 속이 타 들어갑니다. 그렇다고 가만히 있으면 안되겠죠? 분쟁이 발생했을 때는 어떻게 해결하는지 다음 내용을 확인하시기 바랍니다.
1. 합의
먼저 구두로 누수 사실을 알리고 피해 상황을 확인시킨 후 관리사무소(공용부분)나 원인 세대(전용부분)에서 하자 처리와 보상을 받고 마무리하면 가장 좋습니다. 이웃 세대에게 직접 요청하기가 곤란한 경우에는 관리사무소에 중재를 요청하여도 됩니다.
2. 소송
원인 세대와 원만하게 합의가 어렵거나 관리사무소의 중재에도 해결이 되지 않는 경우에는 민법을 통한 소송으로 보상을 받아야 합니다. 누수 피해의 경우 원인 파악이 쉽지 않아 갈등이 생기기도 하므로, 법원 감정을 통해 누수 원인을 파악하고 보상 판정을 받음으로써 해결하기도 합니다. 이 때에도 내리는 비로 누수 피해가 계속된다면, 먼저 직접 누수 업체를 선정하여 보수 공사를 실시하고 구상권을 청구해서 공사비용을 받을 수 있습니다.(꼭 영수증을 보관하시기 바랍니다)
3. 분쟁조정위원회
공용부분이나 신축 아파트의 하자보수 기간 내 누수 피해가 발생한 경우, 원만하게 해결이 되지 않는다면 중앙공동주택관리나 지방공동주택관리(지자체 건축과) 분쟁조정위원회에 분쟁조정 신청을 할 수 있습니다. 분쟁신청 수수료가 1만원이 소요되지만 소송을 통한 비용보다 저렴하며, 기간 역시 30일 정도로 소송을 통해 해결하는 것보다 단축시킬 수 있습니다. 또한 조정 신청을 하게 되면 소멸시효 중단효과를 통해 하자보증 기간을 보전할 수 있고, 조정 성립 시 재판상 화해효력에 의한 강제집행이 가능한 실질적 효과도 얻을 수 있습니다.
4. 꿀팁
분쟁이 발생했지만 비용없이 관리사무소를 움직이게 만들어 수월하게 해결할 수 있는 꿀팁을 알려드리겠습니다. 제가 직접 했던 방법으로, 그 노하우는 바로, 거주하고 있는 지역의 건축과에 민원을 요청하여 해결을 요구해 보시기 바랍니다. 지자체 건축과는 공무원이므로 주민의 민원을 거절할 수 없습니다. 따라서 현재 상황을 사실대로 전달하고 민원을 요청하면, 담당 공무원이 해당 아파트 관리사무소에 관련 법을 근거로 하자 처리 요구를 압박하게 되고, 이에 부담을 느낀 관리소장이 주도적으로 해결에 나섰던 경험이 있습니다. 따라서 이 방법을 잘 활용하시면 비교적 스트레스를 덜 받고 해결할 수 있습니다.
아파트 누수 하자는 입주민의 주거생활에 큰 피해가 되는 심각한 문제입니다. 따라서 체계적으로 대응하고 원활한 하자보수가 이루어지기 위해서는 무엇보다 관리사무소의 역할이 중요합니다.
관리사무소는 누수 피해 발생 신고를 접수하는 것에서부터 초기 긴급 조치, 하자 여부 판정, 보수 업체 선정 및 공사 관리, 비용 처리, 하자 구상권 행사에 이르기까지 종합적인 대응을 수행해야 합니다.
특히 누수 원인과 책임 소재 규명, 보험금 활용 및 공정한 비용 처리, 시의적절한 정보 공유와 입주민 소통 등의 역할을 통해 2차 피해를 최소화하고 분쟁도 예방할 수 있습니다.
앞으로도 공동주택 거주 비율이 높아질 것으로 예상되는 만큼, 누수와 같은 하자 처리 대응 방법을 체계적으로 매뉴얼화 하는 것이 필요합니다. 공동주택 생활의 질 향상과 재산권 보호를 위해 지속적인 역량 강화와 제도 개선이 뒷받침되어야 할 것입니다. 아파트 누수와 같은 하자로 힘들어 하시는 분들께 조금이라도 도움이 되기를 바랍니다.
감사합니다!