아파트 등기부등본 보는 법 초간단 요약

3년 전 서울의 한 신축 아파트에 전세 입주하려다 큰일을 겪을 뻔했습니다. 집도 마음에 들고, 중개사도 친절했지만 느낌이 이상해서 마지막에 등기부등본을 확인해 봤는데 깜짝 놀랐습니다.
임대인이라던 사람은 소유자가 아니었고, 을구에는 3억원의 근저당권이 설정되어 있었던 거죠.
내 전세보증금 1억 5천만 원이 순식간에 날아갈 뻔 했었던 아찔한 경험이 있었습니다.
그 후 저는 부동산을 계약하기 전, 가장 먼저 등기부등본부터 확인하는 습관이 들었습니다.

그래서 피해자가 생기지 않도록 아파트 등기부등본(등기사항증명서)을 쉽게 발급 받고, 5분 만에 핵심 항목을 확인하는 방법을 공유드리고자 합니다.

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1. 아파트 등기사항증명서 발급 방법

① 대법원 인터넷 등기소 접속 (https://www.iros.go.kr)

• 포털사이트에 인터넷 등기소 검색 후 접속하셔도 됩니다.
• 공동인증서(구 공인인증서)만 있다면 준비 끝.

② 부동산 주소 입력

• 화면 상단 메뉴에서 열람·발급 선택
• 도로명 주소 또는 지번 주소를 정확히 입력
• 검색 결과에서 해당 아파트 동·호수 선택

③ 열람 또는 발급 선택 후 결제

• 열람(화면 보기) : 700원
• 발급(PDF 저장용) : 1,000원
• 카드 결제 가능하며, 즉시 확인 가능합니다.

주의사항

1. 1건당 비용이 발생하므로 중복 조회에 유의
2. 열람은 일정 시간 후 만료되므로, 필요 시 바로 캡처 또는 저장 권장

④ 등기사항증명서 출력 또는 저장

• 열람 화면에서 ‘인쇄하기’ 또는 ‘PDF 저장’ 버튼 클릭
• 저장 시 파일명을 ‘주소_열람일자’로 정리하면 추후 확인이 편리합니다^^

소소한 팁 : 열람한 등기부등본을 계약 전 중개사와 공유하며, 소유자 일치 여부를 재차 확인하는 것도 안전한 방법임

2. 아파트 등기사항증명서 구성 이해하기

등기부등본을 처음 보면, 익숙하지 않은 용어들과 칸이 가득 차 있어 당황스러울 수 있는데, 딱 3가지만 아시면 됩니다.
표제부, 갑구, 을구

① 표제부 – 아파트의 기본 정보

• 부동산의 주소, 종류, 면적, 구조 등이 기록된 부분입니다.
• 흔히 말하는 ‘전용면적 84㎡’ 등도 이곳에 나와 있습니다.

포인트

1. 주소가 맞는지, 내가 확인하려는 아파트가 맞는지
2. 다세대 건물의 경우 층수와 구조까지 꼼꼼히 확인

② 갑구 – 소유자와 소유권 변동 내역

아파트의 실제 소유자 이름이 기재되어 있습니다.

• 매매, 상속, 증여 등으로 소유권이 어떻게 변동됐는지도 이 구역에서 확인합니다.

포인트

1. 현재 소유자가 누구인지
2. 계약하려는 임대인과 이름이 일치하는지
3. 최근에 소유권 변동이 있었는지 (단기 전매는 주의 필요)

③ 을구 – 근저당, 전세권, 가압류 등 권리 관계

• 부동산에 설정된 채권, 저당권, 전세권, 압류 등의 기록이 나옵니다.
• 전세 계약 시 가장 중요하게 확인해야 할 구역입니다.

포인트

1. 근저당권이 설정되어 있는지 → 전세금보다 우선순위 있는 채권이 있으면 위험합니다.
2. 전세권이 이미 설정되어 있다면, 그 범위와 순위
3. 가압류, 압류 등 법적 리스크 존재 여부

요약 정리

항목	확인할 내용	중요도
표제부	주소, 면적 등 기본 정보	★☆☆
갑구	소유자 정보, 소유권 변동 이력	★★★
을구	근저당권, 전세권 등 권리 관계 확인	★★★★

3. 등기사항증명서에서 꼭 확인할 핵심 항목

“다음 4가지만 보면, 전세 사기의 90%는 걸러집니다.”

① 소유자 이름 = 계약 상대자 이름?

• 갑구 마지막 줄의 소유자 이름이 계약하려는 임대인(혹은 매도인)과 반드시 일치해야 합니다.
• 간혹 “부부 공동 명의인데 남편이 대신 계약해요”하는 경우가 있는데, 이때는 위임장이나 공동 서명이 필요합니다.

💥 주의!
실제 소유자와 다른 사람이 계약할 경우, 계약 자체가 무효가 될 수도 있음

② 근저당권 설정 여부 (을구)

• 근저당권은 은행이나 금융기관이 돈을 빌려주며 설정한 담보권입니다.
• 설정된 근저당권이 많거나 금액이 크면, 내 보증금이 위험해질 수 있습니다.

실전 계산 예시

1. 내 전세보증금 1억 5천
2. 을구에 국민은행 근저당권 3억 설정
   → 은행이 먼저 가져가고, 보증금은 못 받을 수도 있음

실행 팁 : 근저당권 총액 + 선순위 전세권 < 매매가 일 때만 안전

③ 전세권, 가압류, 압류 등 기타 권리 설정 여부

• 전세권 : 타인이 이미 전세로 점유하고 있을 수 있음
• 가압류, 압류 : 임대인의 재산에 법적 분쟁이 걸려있다는 뜻

⚠️ 이런 문구 등이 있다면 계약 보류

1. ‘서울중앙지방법원 가압류’
2. ‘국세청 압류’

포인트 : 이런 권리가 내 계약보다 선순위이면, 보증금 우선 회수가 불가능할 수 있음

④ 소유권 변동 이력 (갑구)

• 소유권이 최근에 자주 바뀌었다면, 의심해볼 필요가 있습니다.
• 보증금을 노리고 명의만 바꾸는 전세 사기 수법도 있으니까요.

안전 기준 팁 : 소유권 취득 후 1년 이상 경과한 소유주라면 상대적으로 안전

한눈에 보는 체크리스트

항목	확인 포인트	체크
소유자와 계약 상대 일치 여부	갑구의 마지막 소유자 확인	🔲
근저당권 존재 여부	을구의 권리 설정 내역 확인	🔲
가압류, 전세권, 압류 존재 여부	을구의 기타 권리 확인	🔲
소유권 변동 이력 확인	갑구에서 최근 이전일 확인	🔲

4. 전세 또는 매매 시 유의사항 (실제 계약 전 꼭 확인할 것들)

① 임대인이 소유자가 아닐 경우 → 위임장 & 인감증명서 필수

• 소유자가 아닌 가족, 지인, 대리인이 계약서에 서명하려는 경우, 반드시 위임장과 인감증명서(3개월 이내)를 요구하세요.

확인 팁

1. 위임장 상 위임 내용(전세 계약, 보증금 반환 등)이 명시되어 있어야 합니다.
2. 인감증명서의 인감도장과 실제 서명이 동일해야 합니다.

② 근저당권 있는 집 → 보증금보다 ‘선순위 채권 총액’ 확인

• 근저당권 설정된 경우, 그 액수만 보고 판단하면 안 됩니다.
  → 우선 변제권이 어떻게 나뉘는지가 핵심입니다.

계산 예시

1. 매매가 : 5억
2. 근저당권(은행) : 3억
3. 선순위 전세권 : 1억
   → 이미 4억의 권리자가 있는 셈이므로, 내 전세보증금 1억 5천은 위험할 수 있습니다.

해결책
→ 반드시 보증보험 가입 조건 명시
→ 가능하다면, 선순위 채권이 없는 매물을 선택하는 것이 안전

③ 전제 보증금 보호를 위해 반드시 해야 할 2가지 : 전입신고 + 확정일자 → 잊지 말고 계약 당일 처리

1. 전입신고 (주소지 변경)
2. 확정일자 받기 (동 주민센터)

이 2가지가 완료되어야, 보증금에 대한 우선변제권이 생깁니다.

실행 팁
→ 계약서 작성 후, 그날 바로 주민센터 방문해서 처리
→ 임대차계약서 원본 + 신분증 지참
→ 요즘은 ‘정부24’ 전입신고도 가능하지만, 확정일자는 주민센터에서만 가능합니다.

④ 보증보험 가입 여부 확인 (특히, 신축 빌라나 오피스텔 계약 시)

• 신축 건물은 등기부등본만으로 리스크를 알기 어렵습니다. 이런 경우에는 보증보험(전세금 반환 보증) 가입이 가능한 물건인지 확인하는 것이 중요합니다.

가입 조건

• 계약서 작성 전 소유주 동의 필요
• 선순위 채권이 일정 이하일 경우만 가입 가능
• 보증보험 가입 가능 여부는 ‘허그(HUG)’ 또는 ‘SGI서울보증’을 통해 확인 가능

체크리스트 요약

항목	설명	체크
임대인 = 소유자 ?	위임 시 위임장 + 인감증명서 확인	🔲
선순위 채권 확인	근저당권 + 전세권 합계 < 매매가 확인	🔲
전입신고 + 확정일자 받기	보증금 우선변제권 확보를 위한 필수 절차	🔲
보증보험 가입 가능 여부 확인	신축일수록 꼭 확인 → 가입 가능 물건인지 체크	🔲

등기사항증명서는 계약 전 ‘보험’입니다.

한 독자가 이런 메시지를 보낸 적이 있습니다. 전세 계약 당시 모든 서류를 중개사와 함께 검토했고,
등기부등본도 떼어봤다며 안심했죠. 하지만 ‘을구’에 기록된 압류 한 줄을 간과했습니다. 계약 후 몇 달 뒤, 집주인이 세금 체납으로 경매에 넘어가면서 보증금 전액을 날릴 뻔했고, 결국 법적 분쟁까지 이어졌다고 합니다.

등기사항증명서는 그저 ‘서류’가 아닙니다. 이 한 장에 그 집의 이력, 주인의 신뢰, 여러분 돈의 안전 여부가 모두 담겨 있습니다.

1. 표제부는 집의 신분증
2. 갑구는 소유 이력
3. 을구는 위험 알림판

계약 전 체크리스트 요약 리마인드

핵심 체크포인트	왜 중요한가?
소유자 이름 일치 여부	계약 무효 방지, 법적 안정성 확보
근저당권, 가압류 확인	보증금 회수 가능성 판단
전세권, 소유권 변동 이력 확인	사기 가능성 사전 탐지
위임 시 서류 요구	대리계약 리스크 차단
전입신고 + 확정일자	보증금 우선변제권 확보
보증보험 가입 여부 확인	신축, 불확실한 매물에 대한 보호장치

감사합니다!