“시세보다 8천만 원이나 저렴하게 낙찰받았다!”
처음 경매 결과를 확인했을 때, 제 기분은 하늘을 날 듯했습니다. 주변 사람들조차 “대박이다, 어떻게 그렇게 싸게 샀냐”며 부러워했죠.
하지만 그 기쁨은 오래가지 않았습니다. 첫 방문 날, 집은 생각보다 심각한 상태였고, 수리비는 예상보다 훨씬 많이 들었으며, 무엇보다 기존 세입자의 퇴거 문제가 발목을 잡았습니다.
그때 깨달았습니다. 경매는 단순히 ‘싸게 사는 것’이 아니라, 숨겨진 수많은 위험과 난관을 이해하고 준비해야 한다는 사실을 말이죠.
그래서 저같은 초보자에게 꼭 필요한 부동산 경매 위험성을 5가지만 알려드리려고 합니다.
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1) 점유자 명도 리스크 – “그 집, 내 집이 아니었습니다”
경매를 통해 아파트를 낙찰받으면, 당연히 ‘이제 이 집은 내 거지’라고 생각하기 쉽습니다. 저 역시 그랬죠.
그런데 문제는 그 집에 아직 사람이 살고 있다는 것입니다. 정확하게는 “안 나가겠다는 사람”이.
저는 미리 법원 등기사항증명서(구. 등기부등본)만 보고, 전입세대나 실거주 상태를 확인하지 않았습니다.
현장에 가보지도 않았고, 세입자와 직접 대화해보지도 않았죠.
결과는?
세입자는 “갈 데 없다”는 말만 반복하며 버텼고, 저는 처음부터 명도소송을 준비해야 했습니다.
시간, 돈, 감정 소모까지 삼중고를 겪으며 ‘싸게 낙찰받은 기쁨’은 눈 녹듯 사라졌죠.
왜 명도가 중요한가요?
경매 낙찰 = 소유권 내 것
하지만 ‘점유권’ = 상대방이 계속 살고 있을 수 있음
즉, 법적으로 집이 내 것이어도 실제로 입주하거나 임대를 놓을 수 없는 상황이 벌어질 수 있는 것입니다.
초보자가 특히 주의해야 할 포인트
- 점유자는 누군가?
→ 전 소유자? 세입자? 불법 점거자? - 전입일 + 확정일자 확인
→ 대항력 있는 세입자는 보증금을 돌려줘야 할 수도 있음 - 자진 퇴거 유도 or 명도소송 각오
→ 원만하게 협의되는 경우도 있지만, 대부분은 ‘돈’이 들어갑니다
→ 협의금 또는 강제집행 비용 + 소요 시간은 최소 1~3개월 이상
실전 팁 : 명도 리스크 줄이는 3가지 방법
- 전입세대 열람원 반드시 열람하기
- 해당 주소지에 누가 전입해 있는지 확인 가능
- 주민센터 또는 인터넷으로 신청 가능
- 현장 방문 + 이웃 탐문
- 실제 거주 상태 파악
- “저 집에 사람 살아요?”만 물어보는 것도 정보
- 낙찰 전 임장 시 ‘명도 협상 가능성’ 염두에 두기
- 상대방과의 대화가 가능한 상황인지 체크
- 혹시 협의금이 필요하다면 금액을 예산에 포함
💬 한 마디 정리하자면…
경매는 법적으로 끝나도, 현실은 아직 시작도 안 했을 수 있습니다.
입주는커녕 집 안에 들어가지도 못하는 상황, ‘점유자 명도’는 초보자들이 흔히 간과하는 함정입니다.
싸게 샀다고 끝이 아니라, 비워야 진짜 내 집입니다.
2) 하자 및 수리비 폭탄 – “겉은 멀쩡했는데, 안은 지옥이었다”
문을 열었을 때, 집은 생각보다 깨끗해 보였습니다. 창문을 열어보니 햇살도 잘 들고, 벽지도 말끔하게 붙어 있었죠. ‘이 정도면 바로 입주해도 되겠다’는 생각이 들 정도였어요.
하지만 며칠 뒤, 보일러를 켰는데 난방이 안 되는 겁니다. 세탁기를 돌리면 화장실 쪽에서 역한 냄새가 올라오고,
비가 오면 천장에서 물방울이 뚝뚝 떨어졌죠.
수리 기사를 불렀더니 이렇게 말하더군요. “이거요? 곰팡이 때문에 벽지 안쪽이 다 썩었네요.”
경매 물건은 ‘있는 그대로’
경매는 기본적으로 “하자 있는 그대로 낙찰”이라는 원칙을 갖고 있습니다. 직접 내부를 점검할 수 없는 경우가 대부분이기에, 집안 상태는 낙찰 후에야 알게 되는 경우가 많습니다.
이런 상황에서 터지는 하자들은 단순한 문제가 아닙니다.
- 천장 누수
- 보일러 고장
- 전기배선 노후
- 곰팡이/결로
- 창틀 파손
이런 것들이 한꺼번에 터지면 수리비가 수백만 원까지 치솟기도 하죠.
왜 초보자일수록 더 위험한가?
초보자는 보통 ‘겉모습’에 현혹되기 쉽습니다. 하지만 겉은 깨끗해 보여도, 보이지 않는 하자가 더 위험합니다.
특히 내부를 직접 확인하지 않고, 감정평가서 몇 장만 보고 입찰하는 경우가 많기 때문에 예상치 못한 수리비 부담으로 낙찰 후 후회하게 되는 경우가 많습니다.
사전에 줄일 수 있는 방법은 없을까?
물론 100%는 어렵지만, 아래와 같은 방법으로 위험을 줄일 수는 있습니다.
- 감정평가서 꼼꼼히 읽기
- 내외부 상태에 대한 간단한 기술이 들어가 있음 : ‘도배 필요’, ‘내부 확인 불가’, ‘악취 있음’ 등 문구에 주목
- 현장 임장으로 외관 체크
- 외벽 균열, 배수구 상태, 베란다, 창호, 외부 곰팡이 흔적 확인
- 비슷한 평형의 실거래 매물과 비교
- 리모델링 비용 수준 예측 가능
- 같은 동/라인 매물을 부동산에 물어보면 간접 힌트를 얻을 수 있음
💬 한 마디 정리하자면…
“경매는 복불복이 아닙니다.
분석 없이 덤비면, 싸게 샀다가 수리비로 다 날릴 수 있어요.”
하자가 있다고 해서 무조건 피할 필요는 없지만, 내가 감당할 수 있는 범위인지를 판단한 뒤 입찰해야 합니다.
낙찰가는 통제할 수 있어도, 하자는 통제할 수 없다는 것을 기억하세요.
3) 체납 관리비 및 공과금 – “안 보이던 비용이 쌓여간다”
낙찰받고, 등기 이전까지 마친 뒤 관리사무소에 전화를 걸었습니다. 입주 전, 청소도 하고 공사도 좀 하려고 했거든요.
그런데 관리소장은 다짜고짜 이 한 마디를 했습니다. “체납 관리비 180만 원 있습니다. 낙찰자 분이 내셔야 해요.”
뭐요…? 이미 낙찰가에 취득세며 기타 비용까지 다 썼는데 전 주인이 미납한 관리비까지 제가 내야 한다고요?
놀란 마음에 전기, 수도, 도시가스 회사에도 전화를 돌렸더니 각종 공과금도 몇 개월씩 미납된 상태였고, 심지어 전기 계량기가 폐쇄된 곳도 있었습니다.
낙찰자는 “새 주인”, 동시에 “새 부담자”
경매에서는 대부분의 경우, 전 소유자의 체납된 관리비와 공과금이 낙찰자에게 승계됩니다.
특히 문제가 되는 건
- 관리비 (주민등록상 입주자가 아닌 소유자 책임)
- 전기/수도/가스요금 (상태에 따라 재계약이 불가할 수도 있음)
- 장기수선충당금 등 특별부과금
심지어 입주 전에 ‘체납금 다 정산해야 전기·가스 재개 가능’이라는 말도 들을 수 있습니다.
입주도 못한 집에, 돈부터 내야 하는 일이 벌어지는 거죠.
초보자들이 흔히 놓치는 부분
- 관리비는 등기된 소유자에게 청구
→ “내가 살지도 않았는데 왜 내야 해?” 소용 없음
→ 법적으로 소유권 이전된 시점부터는 무조건 낙찰자 부담 - 공과금은 대부분 사용자 기준
→ 하지만, 공급 업체마다 방침이 달라서 이의 제기 불가한 경우도 많음
→ 도시가스 – 복구에 시간 걸릴 수도 있음 - 체납 확인은 직접 하지 않으면 절대 알 수 없음
→ 공고문, 감정평가서엔 대부분 언급이 안 되어 있음
→ 낙찰 전에 직접 전화해서 물어봐야 함
경매 전에 꼭 해야 할 것
- 관리사무소에 전화해서 ‘체납 내역’ 문의
→ 동·호수만 알면 대부분 알려줌
→ “이 물건 낙찰 예정인데, 혹시 관리비 체납된 거 있나요?”라고 물어보면 됨 - 전기·수도·가스 회사에 계약 상태 확인
→ 계량기 정지 여부, 체납 여부 확인
→ 입주나 임대 놓기 전에 필수 확인 절차
💬 한 마디 정리하자면…
“부동산 경매는 ‘숨은 비용 찾기 게임’입니다.”
겉으로는 시세보다 싸 보여도, 속에는 숨어 있는 돈 구멍이 꽤 많습니다.
특히 체납금은 법적으로도, 실질적으로도 내 몫이 되는 순간이 많기 때문에 입찰 전에 반드시 체크리스트에 넣어야 할 항목입니다.
4) 대항력 있는 세입자 – “낙찰했는데 오히려 내가 돈을 물어줘야 한다고요?”
경매를 처음 시작할 때, 저는 아주 단순하게 생각했습니다. “낙찰 받고, 명도하면 끝이지 뭐.”
그런데 낙찰 후, 법무사를 통해 날아온 연락 한 통. “이 집, 대항력 있는 세입자가 살고 있어서 보증금을 일부 돌려줘야 할 수도 있습니다.”
순간 머리가 하얘졌습니다. 세입자 보증금을 왜 내가 돌려줘야 하죠? 전 주인이 그 돈을 안 돌려준 거잖아요?
하지만 경매는 현실이었습니다. 그리고 법은 냉정했죠.
🧷 대항력이란?
세입자가
① 전입신고 + ② 확정일자 + ③ 실제 거주를 모두 갖추면 ‘대항력’이라는 법적 권리가 생깁니다.
즉, 집주인이 바뀌어도 그 권리를 새 주인(낙찰자)에게 주장할 수 있다는 뜻입니다.
결국 무슨 일이 생기냐면…
- 세입자가 보증금 4,000만 원짜리 계약을 체결했고
- 낙찰가보다 선순위 보증금이 많은데
- 경매 배당으로 그 돈을 다 돌려받지 못했을 경우
- 그 차액은 낙찰자가 ‘들고 있는 보증금’으로 떠안게 됩니다.
즉, ‘세입자는 계속 살 수 있고, 나는 그 사람 나가게 하려면 보증금을 다시 돌려줘야 하는’ 난감한 상황이 벌어집니다.
특히 초보자가 당하는 이유
대부분 감정평가서에 나오는
“임차인 있음 / 전입일: 2019년 6월 / 확정일자 있음”
이런 정보의 의미를 해석하지 못한 채 입찰에 들어갑니다.
그리고 낙찰 후에야
“대항력 있는 임차인이었고, 보증금이 우선순위였다”는 걸 알게 되죠.
이때부터 그 집은 ‘수익용’도, ‘입주용’도 안 되는 물건이 되어버립니다.
피하는 방법은 딱 하나 – 미리 조사
- 등기부등본으로 근저당 순위 확인
→ 임차인의 전입일자보다 선순위인지 후순위인지 판단 - 전입세대 열람 + 확정일자 유무 확인
→ 세입자 권리 분석 필수 - 현장 방문 시 세입자와 대화 시도
→ 거주 여부 및 의사 확인
→ 명도 협상이 가능한 분위기인지 체크
💬 한 마디 정리하자면…
“세입자는 법이 지켜주는 존재입니다.
법을 모른 채 들어가면, 그 피해는 고스란히 낙찰자 몫이 됩니다.”
전입신고와 확정일자.
이 단순한 두 개의 행위가 수천만 원의 손해로 이어질 수 있다는 걸 낙찰 후에야 아는 사람들이 너무 많습니다.
그러니 반드시, 반드시 기억하세요. 세입자가 있는 물건은 분석 없이는 건들지 마세요.
5) 낙찰 후 대출 불가 – “돈 다 준비했는데, 대출이 안 된다고요?”
경매 입찰 전, 은행에서 미리 상담도 받았습니다. “낙찰가의 70%까지 대출 가능해요”라는 말도 들었죠.
그렇게 저는 1억 5천짜리 아파트에 자기자본 5천, 대출 1억을 계산해서 입찰을 넣었습니다.
그리고 낙찰에 성공! 그런데… 문제가 생긴 건 그 다음이었습니다.
은행에서 전화가 왔습니다. “죄송한데요, 이 물건은 대출이 불가하다는 내부 승인 결과가 나왔습니다.”
순간 심장이 쿵 내려앉았죠. “대출이 안 되면, 잔금은 어떻게 내야 하죠? 제가 준비한 현금은 5천뿐인데요?”
낙찰 후 대출, 무조건 나오는 게 아닙니다
경매 초보자들이 가장 많이 오해하는 부분 중 하나가 바로 이겁니다.
‘경매도 일반 매매처럼 대출받으면 되지.’
→ 아닙니다. 완전히 다릅니다.
은행은
- 물건의 상태
- 입지, 유동성
- 감정가 대비 낙찰가 비율(LTV)
- 소유권 이전의 복잡성(점유자, 하자, 분쟁 등)
을 모두 고려해서 대출 승인 여부를 낙찰 이후 다시 판단합니다.
실제로 대출이 거절되는 사례
- 건물의 노후도
- 철근없는 연식 30년 이상 빌라 → 대출 거절
- 소형 아파트·지분 경매·다세대주택
- 감정가보다 낙찰가가 지나치게 낮은 경우 → 담보가치 부족
- 명도 분쟁 우려
- 점유자와 분쟁 가능성이 클 경우 → 회수 리스크로 인한 대출 거절
- 감정가 미반영 물건
- 유찰이 반복되다 감정가가 실제 시세보다 비정상적으로 높거나 낮은 경우
대출이 안 나오면 무슨 일이 생기냐고요?
- 기한 내 잔금을 못 내면, 낙찰 무효
- 보증금(입찰보증금) 몰수
- 경매법원 ‘입찰 제한자’로 등록돼 일정 기간 경매 참여 금지
- 시간, 돈, 체면 다 날림
입찰 전에 이렇게 대비하세요
- 대출 전문 경매 컨설턴트 또는 전문은행 상담 필수
- 일반 은행보다 경매 경험이 많은 창구를 찾아야 함
- 물건분석 + 감정가 확인 후 ‘가상 시나리오’ 계산
- 60%까지만 나온다고 가정하고도 입찰 가능한지 시뮬레이션
- 낙찰 후 즉시 여러 금융기관에 동시 문의
- KB·신한·하나·우리 등 다중 문의로 가능성 높이기
- 잔금대출 불가 시 ‘브릿지 대출’(단기 고금리 대출)도 검토
- 단, 이건 ‘최후의 수단’입니다. 위험성 매우 높음
💬 한 마디 정리하자면…
“낙찰은 내가 하지만, 대출은 은행 마음입니다.”
그러니 ‘되겠지’는 가장 위험한 생각이에요.입찰 전 반드시!
- 대출 가능성
- 낙찰가 예측
- 자금 계획
이 3가지를 시뮬레이션 해보세요.
“경매는 기회이자 리스크입니다.”
제 첫 경매는 실패였습니다.
점유자 명도부터, 체납금, 대출 불가까지… 경매는 싸게 사는 길이 아니더라고요.
하지만 포기하지 않고 공부하고, 분석하고, 체크리스트를 만들어, 두 번째 낙찰에서는 성공을 경험할 수 있었습니다.
경매는 운이 아니라 준비입니다. 단 한 번의 실수가 수천만원의 손해로 이어질 수 있으니까요.
“경매는 싸게 사는 기술이 아니라, 위험을 줄이는 기술입니다.”
“경매에 도전하고 싶다면, 기회보다 리스크를 제대로 아는 것부터 시작하세요.”
다음에는 ‘명도 협의하는 방법’에 대해 한번 다뤄보겠습니다.
감사합니다!